政策下，康养项目如何更好地发展？

作为康养旅游来讲，这是一个大的产业。它是在大健康这个背景之下，或者大旅游的背景之下，旅游和康养的一种结合体。面对这样一种新的形势、新的阶段，全国房地产开发商纷纷转型投资大健康康养产业综合体项目。但是大家普遍缺经验、缺模式、缺运营方式。政策下，康养项目如何更好地发展？

一、用地规划及投资开发

1、项目地块现状：地块中规划的各类用地性质类型及规模、项目方已控制的地块类型及规模（如有）？

2、整体用地规划：项目整体规划范围（边界）？规划拟利用的建设用地面积及各类用地的土地性质？根据土地利用规划规划范围内可建设用地面积及用地结构？项目需新增建设用地指标面积？

3、项目方意向地价：结合项目地基准地价及项目地土地市场现状，以及项目投资收益测算，为了平衡投资，各类用地的拿地价格建议？

4、投资开发（以一期为重点）：总体投资规模及投资开发强度？拟分多少期开发建设？总体开发周期？每期建设用地规模？分期投资规模？一期拟建设哪些内容？一期怎么经营及自持部分比例？一期投资开发强度？

二、运营落地问题

1、项目目标客群是谁，如果有外地客群，他们为什么会过来？通过什么方式让他们过来？结合项目方现有资源，可从哪些方面能为项目带来客源，客源的稳定性如何？

2、一些导流性的业态（比如商业街等）建好了后，怎么就能保证目标客群会过来，前期人气怎么很快烘托起来？

3、怎么确保后期投资能到位？

三、与项目地村民及村集体的协同发展思路

许多大型康养项目位于郊区，通常会涉及到村民集体建设用地征用、房屋拆迁以及农用地流转等问题，目前政策方面反对随便把村民房子拆了把农民赶上楼。如果项目涉及到必要的房屋拆迁及村民安置，怎么合理安置拆迁村民？

如果不拆迁，打算结合项目范围内现状村的住房原貌规划建设民宿等业态，和村民及村集体的合作形式是？农民房子是是租过来还是直接买过来？通过这种形式如何带动村民致富？这些也都是政府出于民生的考虑非常关心的问题。

四、项目落地后能给我们当地带来什么？

主要包括：预计项目能带来多少常住人口？常住人口每年能带来多少有文旅康养需求的人流？人口边际效应预期如何？新增人流能把多大规模的消费留在项目地？项目能为当地创造多少税收？项目对于推动实现项目地整体发展规划目标、推动当地产业转型升级中的作用？项目对周边经济社会发展中的带动作用？项目对当地乡村振兴战略、美丽乡村建设以及壮大村集体经济中的作用。

政府希望一个项目的落地能够实现政府、企业、百姓、市场、投资人等的多方共赢，尤其是在当前经济“双循环”发展格局下，政府希望大型康养项目能在推动项目地产业转型升级、壮大地方经济、拉动区域内消费升级等方面发挥重要作用。

五、希望政府提供什么支持？

最后一个是希望政府提供什么支持，这部分和政府沟通过程中是否能够很具体和有针对性，反映出项目方在项目推进过程中对各个关键点是否心中有数。

针对大型项目往往会通过“一事一议”，确定一揽子的打包优惠政策及综合支持，如土地出让金返还、基础配套建设、补贴补助、纳入总体规划及当年重点项目库或者十四五规划重点项目等等。大型项目往往还需由县政府牵头成立项目推进专项指挥部，以最大限度统筹各部门力量快速推动项目落地实施。

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