近年来，我国的文旅地产无论从市场体量还是项目数量，都得到了迅猛的发展。然而，伴随互联网与移动互联网的全面崛起，文旅产业也暴露出了诸多问题。一方面，主题模糊、内容单一、同质化严重让文旅产品丧失了互联网时代的竞争力;另一方面，IP缺失、特色不鲜明、迭代周期长等问题使文旅产品难以长期、持续地吸引客流。对于文旅项目投融资规划有哪些约束条件？今天小编带你了解了解。

一、项目所处阶段与项目投融资

(1)项目筹备期和建设期更多地要靠股权融资。

建设期现金流为负，对开展债权融资不利;资本金落实以后才可获取项目贷款等债权融资;

(2)项目运营期更多地倾向于债权融资

运营期有稳定的现金流，从成本角度，比较倾向于不稀释股权的债权融资;通常的债权融资包括流动资金贷款、发行债券、收益凭证。

二、项目收入规模和收入模式

(1)收入规模和融资规模正相关、和盈利能力高度相关; (2)收入模式：决定了收入来源和收入增长速度和空间，无论对于投融资的安全还是信用评级都十分重要，在作资产证券化融资时更为重要。

三、资产性质与项目投融资

(1)资产轻重：重资产较受债权融资机构的欢迎，轻资产在股权融资时溢价更高.

(2)资产流动性：资产流动性强则融资能力就强，融资成本就比较低，融资方式选择面比较宽。资产流动性差则相反，但是当企业呈现重资产特征时，一般资产流动性都会比较差。

四、夹层融资与资产证券化

(1)夹层融资：介于股权融资和债权融资之间，可相互转化，兼获二者之长，比如 明股实债、优先股、永续债以及事先约定了触发条件的股债转换工具。

(2)资产证券化：a、旨在为迭代投资而融资的资产证券化 b、为提升公司估值进行轻资产化，以资产出表来减少总资产，提升净资产回报率ROE;c、提升资产流动性。

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