业界对于养老地产有“真养老”和“假养老”之分，区分起来也很容易，只要开发商持有一部分跟养老相关的物业或者配套，以后用来经营，服务于老年人，这个项目就算是“真养老”的项目，比如北京太阳城，太申祥和山庄，泰康燕园，上海的亲和源等；只要是统统销售、完全没有持有物业的项目，就被业内称为“假养老”项目，即使这个项目可能主打的是养老概念，实际入住的也是老人，这也称不上是一个真正的养老项目。因为最根本的原因在于，这种项目不能够为老人提供所需要的专门服务，不能满足老人在身体衰老之后产生的护理需求和医疗需求。

实际上，养老地产的核心价值是为老人提供持续的服务，而不是销售房产，所以最为理想的状态是依靠各种服务作为主要和持续的盈利收入，地产销售仅仅是在早期起到支撑项目开发的作用，中后期依靠品牌输出和服务输出来盈利。

养老地产的发展前景是非常好的，但是仅仅能够销售房产的养老地产项目前景并不好。只有房产没有服务的项目，市场很难一直买单。

坦率说，“养老地产”这个词是一个比较笼统的概念，就像“产业地产”“旅游地产”“商业地产”一样，是一种大的类别概念。其中实际上包含了三种性质不同的项目类型： 第一种是带有养老概念的住宅社区，是卖给养老客户的房地产项目，其主要的价值还是建立在物业和配套的硬件价值上，针对老人的软性服务价值的比例很低，例如诸多地产开发企业开发的养老社区。

第二种是为需要专业或者长期照护的老人提供服务的经营性养老机构，完全持有经营，不销售物业，例如北京的汇晨老年公寓，爱暮家老年公寓等。

第三种是带有健康诊疗功能的医养型养老社区，这类社区跟医疗机构紧密关联，具有某种医疗功能，例如北京的太申祥和山庄。

环境资源是基础，养老地产需要有较为优质的自然资源条件作为基础，提供老人良好的生活环境；物业是载体，养老地产的重点是“养老”而非“地产”，“地产物业”是提供养老服务的平台和载体；医疗资源是驱动，养老地产必备的是完善的医疗资源配套，这是让老年人放心购置和使用物业的基本保证，也是区别于传统住宅开发的基本特征；持续服务是核心，为老人提供持续的养老服务是养老地产真正的核心价值。

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