这几年，不少房地产企业涉足养老地产、康养地产，从一个方面说，是房地产企业敏感地意识到了社会的需求，也是一种社会责任；另一方面也是房地产企业转型发展的考虑。这几年的养老地产、康养地产发展中，从部分企业的行为动机来说，也存在一些问题。有些是为了增添“卖点”；有些是鼓吹“增值保值”，或者说把它资本化了。所以，养老地产、康养地产的发展，首先是要解决为了谁发展，如何实现正确发展，解决哪些重点问题。

养老地产、康养地产的发展，就房地产本身而言，需要把握的几个关键点，才能让养老和康养地产向正确的发展道路。

第一、促进全民健康素质的提高。房地产开发项目、住宅建设，不仅仅是提供人们栖息的空间，还要提供与居住生活相关的设施和服务，住房及其外部的生活内容和方式，会很大程度影响人的健康。如果我们供应的住房及其周边设施，能够有必要的健身设施和运动场地，能够有效提高健康保障，那对提高群众的身体素质、对健康中国行动就是一个贡献。 第二、明确康养地产发展的目的。如果我们更加强调康养地产的本质，而少一些“营销艺术”，或者说让它回到本源性的概念上来，康养地产的发展路径可能会更正确。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”。这个原则，在康养地产的发展中也需要落实。康养地产，其本质应该是提供康养服务的地产，而且是为尽可能多的人提供康养服务，是为了住的，不是以康养为名义、实质是资本化、金融化的地产。以“增值”、“投资”为诱饵的康养地产，甚至于以“金融创新”为幌子圈钱或者“套路”式吸引客户的营销策略，在康养地产的发展中，应该摒弃。

第三、为居家养老提供物质条件。对于大多数老人，或者说大多数老人的大多数时间，他们的养老至少在很长时间里都会以原来的住所为中心，以居家养老为主。但是我们的住宅的功能和设施，并不能适应居家养老的需求。我们不能设想年纪大了都去换一个住房，住到老人住房里去，根本方法应该让住房能够适应人的年龄变化而引起居住生活特征、能力变化。因此，今后新建的住宅，都应该有适老化要求；原有住宅，都应该进行适老化改造。中国房协养老与大健康委员会正在积极开展相关工作，也在推进相关的老年人照料设施与适老居住建筑部品体系的团体标准。

第四、要为社区养老建立健康服务体系。社区养老与居家养老实际上是关系非常密切的方式，不同点就是突出了社区的集中设施、床位和服务。而在社区养老服务中，最重要的一点是健康服务。在这一方面，房地产相关企业也是可以有所作为的。比如，提供住宅小区内必要的健康服务场所和设施，在智慧家居、智慧社区建设的推进中建立起必要的信息网络，建立必要的健康事件发生的预警、报警响应体系。把这件事做好了，居民的健康保障水平就能有一个新的提高。 第五、突出机构养老的服务人群重点。动员社会资本进入机构养老，是养老事业发展所必须的。这些年，不少房地产企业也在尝试建设专门的养老机构。在养老地产的发展中，我们有一个问题是必须考虑的，即服务对象是谁。我觉得，健康老人主要可以通过居家养老、社区养老来解决问题，突出的矛盾是失能失智和半失能失智的老人，他们健康风险比较大，需要专业化的护理。有数据说，全国现有失能失智的老人有4000万，这部分老人可能很难实现居家养老或社区养老，机构养老的需求主要是这部分老人。尤其是在晚育、少子化、期望寿命增加这些因素的作用下，处于健康风险阶段的老人会增加，而他们的子女又处于工作的巅峰时期，通过家庭照料养老可能比较困难。把这部分老人的晚年安顿好，是机构养老的重点。

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