什么是旅游综合体？旅游综合体开发的三个条件

旅游综合体，对于多数投资商来说，其实本身就是个有巨大价值陷阱的词汇。顾名思义，旅游综合体是以旅游环境塑造来销售房地产，旅游资源成为了房地产的附属品。然而对于真正扎根旅游地产的开发者来说，旅游综合体的开发难度极大，风险超高。据业内人士不完全估计，当前国内旅游综合项目开发，打造高吸引力旅游综合项目的商业成功率都不到5%。

一、什么是旅游综合体？ 旅游综合体是指以旅游休闲为导向，对某个区域进行综合开发而形成的旅游经济综合体，主要包括文化旅游综合体、休闲农业综合体、乡村旅游综合体、旅游城镇综合体、养身养老综合体、温泉旅游综合体、宗教旅游综合体……等类型，它既是一个“旅游综合消费区”，又是一个“泛旅游产业园区”，还是一个“新型旅居城镇区”。

二、旅游综合体都有哪些功能结构呢？

1、是旅游景区——它是观光吸引的载体，主要包括自然景区、文化景区、人工景区和特色景区等。

2、是休闲街区或休闲小镇——它是休闲消费的载体，主要包括改造类和新建类两种，融合了餐饮、购物、文化、休闲、娱乐、养生、住宿、演艺等各种休闲业态。

3、是酒店与度假村及度假社区——它是旅居度假的载体，以郊野性、养生性、养老性、时尚性、度假性为核心特色。

4、是特色产业基地或产业园区——它是产业支撑的载体，主要包括文化创意产业基地、农业产业园区、医疗产业园区、婚庆产业基地等。

5、是综合配套系统——它是综合运营的载体，主要包括“基本生活配套、管理运营配套、旅游服务配套、城镇公共配套”，这些配套指的就是我们园区的水、电、网络通讯等。

三、旅游综合体开发的三个基础条件

其本质是在城市郊区打造一个旅游目的地综合服务产业集群。如果一个投资商，对旅游综合体的概念只简单看成是环境营造和房地产开发，那么对产品理解的浅薄、投资的草率和对未来发展可能遇到问题的短视将决定未来开发之路必然坎坷。

1、旅游吸引物的打造。所要说明的是，我们需要颠覆对旅游综合体的表面意义的认知，旅游吸引物才是旅游综合体开发真正的核心难点和重中之重。 2、环境营造。旅游的本质是让游客换个环境看世界。在市场向休闲度假旅游升级的背景下，环境营造成为旅游综合体开发的重要条件，高水平环境营造必不可缺。

3、房地产开发。因为当前中国文化创意产业刚起步，在商业模式上无法模仿美国迪斯尼这类行业巨子，通过强大虚拟文化产业利润支撑实体主题公园的前期巨额投资，因此，当前市场绝少有独立的旅游项目可以盈利，绝大多数旅游项目盈利高度依赖地产开发。

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