中国养老地产行业深度分析及风险分析

为什么现在很多人抢着做养老地产？之前有很多文章说未来接替房地产的必定是养老地产行业，毕竟中国老龄化严重，从数据来看，2018年中国千万元净资产的家庭数量超过200万，总资产较2017年增长6.4%，人群的平均年龄为40岁。这些高净值人群的父母大多已超过65岁，为父母提供优质的晚年生活或将成为高净值家庭的新时尚。今天小编从专业角度来分析中国养老地产行业发展、政策以及做养老地产风险分析等。

一、中国养老地产前景分析：

中国是目前世界上唯一老年人口超过2亿的国家。面对如此庞大的老年人群体，我国的养老产业却刚刚起步，尚未形成成熟的产业模式，未来发展可期。 二、政府对养老产业的政策支持：

2013年9月6日，国务院办公厅发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要积极应对人口老龄化，加快发展养老服务产业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求。

在此后的六年时间里，中央及地方密集出台了各项政策以支持养老产业的发展。其中，仅中央级的养老产业相关文件就多达一百三十多个，包括产业发展政策、土地规划政策、金融支持政策、人才培养政策、医养结合政策、行政补贴政策、民营及其他资本优惠政策、市场监管政策。

2019年4月，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，明确提出要打通“堵点”，消除“痛点”，突破发展障碍，健全市场机制，持续完善以居家为基础、社区为依托、机构为补充，医养相结合的养老服务体系，并从六大方面提出了诸多落到实处的意见。包括深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务创业就业、扩大养老服务消费、促进养老服务高质量发展及促进养老服务基础设施建设。

三、3种养老地产模式：

目前，国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。

持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的专业医生，可为入住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注老年消费者在健康状况和自理能力方面的变化，持续为老年消费者提供与身体及自理状况相对应的照料服务。

全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。全龄型社区对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。

养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。 四、养老地产行业的风险与机遇：

1、市场风险

虽然养老地产行业日益火爆，但其面临的市场风险依然严峻。

一是受传统孝道思想的影响，居家养老模式的主流地位难以撼动。当下老年人的价值观以提倡节俭为荣，接受高消费型的养老地产模式需要一定的时间。

二是养老地产的主流消费群体是高净值老年群体及其家庭，又可总结为“高干、高知、高管”等领域的老年群体。虽然我国老年群体庞大，但能满足高净值或“高干、高知、高管”要求的老年人口数量较为有限。特别是前期市场推出的养老地产产品已经消化了一部分客群，将给未来集中面世的养老地产产品带来新的挑战。

2、经营风险

就回报周期而言，养老地产行业的投资回报周期较长。国内第一家养老社区公司亲和源运营13年后，才实现首次盈利。万科推出的养老项目至今仍未实现盈利。行业龙头泰康集团董事长陈东升也曾明确表示，“一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6～8年，真正实现盈利要8～10年的时间”。从投资回报率来看，目前国际高端养老地产的平均投资回报都不超过10%。

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