怎么做好旅游度假地产的投资规划？

估计每个人都有一个梦想，择一城终老，遇一人白首，梦想中的小城是那种人类宜居小城，有山有水，美如画的一种休闲养生养老的地方。也是当下人们最受欢迎的旅游地产之一。可能很多人认为旅游度假地产，就是在旅游景区做房地产项目就可以了，那就错了，一个优秀的旅游地产项目是需要能有召唤150w游客的核心力量，那些“假旅游，真地产”的项目还是少做为妙。

在此背景下，伴随着人们观念的转变，旅游地产也将走进更多家庭。 越来越多的人将安家置业、投资置业的眼光转向旅游地产这么多的旅游地产到底该怎么选？

首先应该找“稀缺”资源下手。

和珅曾用两万两银子买到一对汝窑三足洗，其中一只有补痕，而他把那只完好无损的摔碎后，笑着说，世上就只留下来这一只汝窑三足洗了，此洗价值连城。 稀缺往往与价值划等号，稀缺的自然资源无疑是度假地产的首要考虑因素，类似长城脚下的公社、莫干山、非诚勿扰里的鸟巢，此类度假胜地由于拥有极为独特的自然资源，受到众多消费者的青睐，遗憾的是此类项目多数只租不售，可售部分在本已稀少的物业当中，显得更为稀缺。

当然，仅有自然资源的支撑还远远不够。

从消费者角度，无论是投资还是自用逻辑，最终住在里面的人，需求核心价值还是在于使用，满足一种对终极生活方式的向往。无论置业三亚、西双版纳，还是在京郊的古北口、怀来，作为第二居所，为度假或养老做长远的居住打算，才是他们的真实需求所在。

其次从开发角度，过去一年文旅地产、度假地产风起云涌，特别是在北上广深这样的超级城市，面对拥堵、雾霾、压力等各类城市人通病，度假地产成为人们逃离城市的首选。

而伴随需求的井喷，特色小镇、主题公园、分时度假等眼花缭乱的概念也漫天飞舞，各种营销嘘头充斥市场，令人无法分辨其真实价值。

那么，该如何围绕真实的购房意图来判定度假地产的稀缺价值呢？

我们认为要用三个“大”原则来指导选择：

一、大城市，支撑

旅游度假地产寄生的母体还是以大型的一线城市为主，譬如北京、上海、深圳等地。

如大小梅沙的旅游经济开发，主要依附于深圳及广州，城市人口的聚集给大小梅沙输送大量的游客！就全国范围来讲，大小梅沙之所以能够拥有突出的度假地产开发价值，因为它在片区内稀缺资源性和成熟性，并对全国人口形成吸附力。

大城市和度假地产可以形成一种伴生关系，不仅仅是生活方式的互补，人流的互补，也是产业的互补和环境的互补。

分布于大城市远郊的旅游度假地产项目可以提高度假休闲的效率，充分利用周末及节假日的时间快速转换生活状态，这比一年一去，利用价值要高的多。

即使从运营上来说，依托于大城市稳定的人流和强劲的消费力，旅游度假地产在开发运营上也能促成良性循环，使项目具有持久的生命力。

二、大配套，信心

配套也是一种资源，对于旅游度假地产来说极其重要。

当然配套与上面提到的城市规模，以及旅游资源都紧密相关，只有在充足人流的保证下配套才有可能完善起来。

到底是旅游先行，还是地产先行？不同时期开发运营策略不同。

过去的开发思路是先盖房卖房，通过资金的回笼去完善配套，这样虽然可以降低开发风险，但地产模式过重，往往项目很难成功。

相比之下，先做旅游和配套，虽然先期投入较大，但随着知名度和影响力逐步扩大，加之人们对旅游度假的追求热度不断攀升，市场关注度和人流量都会迅速提升，从而可以顺利的过渡到地产的开发和营销。

当下的旅游度假地产的开发是给客户传递信心的过程，配套不仅会带来人气，也可以让憧憬中的度假生活真实落地，变为场景体验。

从这个角度看，有大配套支撑的度假地产一定是稀缺的。 三、大环境，叠加

度假地产卖得就是环境，几乎所有客户都是这样认为的。但环境价值也应有所区分，只有自然环境和人文环境可以叠加的地方，才是真的具有稀缺价值。

就国内而言拥有好的自然环境并不难，有山有水就能具备开发条件，但人文环境是长年累月沉淀下来的，具有历史价值和社会共识，如果能达到世界文化遗产这样的景区级别，那这种大环境就具备了难得的收藏属性。

由此你可能已经发现了城市住宅与度假地产在“稀缺性”上的则重不同——

城市住宅说地段价值，度假地产说城市关系；城市住宅看重升值潜力，度假地产用配套条件检验存活率；城市住宅有景观就够了，但度假地产需要完全嵌入大的环境资源中，把自然和人文叠加在一起，凸显景区的遗产价值。

所以，必须用新的方法论去识别度假地产的真实“稀缺性”。

把握住大的城市关系原则，大的配套成熟原则，以及景区价值原则，闭着眼买都不会错。如果按照这个条框去界定，合适入手的度假地产项目就凤毛麟角了。

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