特色小镇融资案例！如何用5000万撬动50亿资金

2014年，浔龙河生态艺术小镇按照“城镇化的乡村、乡村式的城镇”建设目标，果园镇政府、湖南浔龙河生态农业综合开发有限公司、双河村委员会三家建设主体真抓实干、奋力拼搏，项目建设再创佳绩。

 公共工程建设有序推进 全年累计投入2.04亿元，启动了项目的控规编制和污水厂、垃圾站、国歌博物馆等工程的设计工作；完成了双河桥、金井河桥、田汉大舞台新建工程的设计。工程建设启动了农民安置区一期和幼儿园的建设；完成了村民活动中心和驭龙路建设，开展了金井河、麻林河治理工程。创新融资机制，顺利进入长沙县首批公共工程建设PPP模式试点，加快推进公共工程建设。

浔龙河生态小镇建设已形成了一条由政府主导推动、企业为主投资建设、基层组织参与决策、人民意愿充分表达的发展新思路，各界反响非常好，效果也非常明显，也非常具备借鉴意义。

浔龙河生态小镇位于长沙县果园镇双河村，现有土地总面积11584亩，其中耕地1177亩、林地6645亩、水塘197亩、宅基地573亩、公共道路512亩、其它2472.95亩；有13个村民小组、472户，户籍人口1562人。该村地形地貌独特，整体呈现出“两多两少”的特点，即“山多、水多、田少、人少”。

村内自然资源丰富，山清水秀，大片竹林、树林层岚叠嶂；水系尤其发达，浔龙河、金井河、麻林河三条河流交织环绕，与典型的江南丘陵地形地貌互为映衬。区位优势明显，接近长沙市三环，处在长沙县“一心三片”中经济核心区东北部，距长沙县城10分钟车程，距市区25分钟车程，距黄花国际机场25分钟车程。同时，拥有众多源远流传的民间传说和古迹如关帝庙、拖刀石、义云亭、华佗庙等，历史文化资源丰富。

做法和成效：

浔龙河生态小镇项目在企业、政府和村民群众共同推动下，完善发展思路，建立运作机制，分步骤开展实施，项目成效初显。在试点推进过程中，主要做法和成效是：

 一、明确发展定位  

为确保项目运行方向准确，操作内容具体可行，项目开发企业，在准确把握中央、省、市关于三农以及开展城乡一体化试点的政策文件精神，深入调研本村发展实际积极借鉴外地先进理念和成功做法的基础上，确定了一个以农村土地流转、农民集中居住为切入点，以推进农业产业化、提高农民收入、建设生态小城镇等为目标，开发建设集农业生产及农产品深加工、生态观光旅游、城市资本集中下乡、农民实用技术培训、小城镇建设于一体的浔龙河生态小镇，逐步实现人口集中居住、产业集中发展、资源集约利用的城乡一体化发展新思路。最终达到农民满意、政府满意、企业满意的目标。

围绕思路和目标，提升规划，形成“三基三主导”、“一中心两园两区”的发展格局，包括生态宜居、绿色农业、艺术园林三大基础产业和休闲农业与乡村旅游、生态养生、生态休闲商务三大主导产业；“一中心两园两区”功能布局指一个生态小镇、华佗生态养生园及田汉艺术文化创意园、休闲农业与乡村旅游区和休闲商务度假区。目前，已完成13500亩总体规划，并通过审查；1570亩小城镇建设详规、5780亩现代农庄及乡村旅游修建性详规等已经完成设计。

 二、创新运作模式  

项目推进过程，是各方利益博弈过程。通过一系列复杂、细致的工作，项目已逐步形成了由企业为主投资建设、政府主导推动、基层组织参与决策、农民意愿充分表达的“四轮驱动”模式。

一是市场主体投资：

改变以往由政府为主体投资、市场参与建设的模式，由公司作为投资主体，政府主导推动，将政府与市场的资源优势有机整合，形成项目建设推动力。为确保项目建设期间资金运行安全、充足，公司制定了一整套科学稳健的投融资计划，拟以自筹资金和部分银行贷款作为项目建设启动资金，以土地增减挂钩、土地异地置换所产生的收益作为中期运转资金，以六大产业效益作为项目建设长期发展资金。

二是政府主导推动：

长沙县政府先后四次组织召开现场办公会议，专题研究浔龙河生态小镇建设问题，在用地及水、电、路、气、网等基础设施配套上给予了很大的政策支持，并对建设过程中遇到的困难给予及时解决。浔龙河生态小镇已被确定为省两型示范创建项目；省“三个一”重点工程；省国土厅土地增减挂钩置换试点项目；湖南省电力局电气化试点项目；长沙市2012年重点工程；长沙市重点招商项目及市农业产业化龙头企业；长沙市2012年中小河流治理重点项目。

目前，政府对水、电、气、有线电视等公共配套服务建设和道路、水利等基础设施建设已投入近1亿元；企业在土地整理、项目建设、农业开发等方面已累计投入资金达1.8亿元。

三是农民意愿充分表达：

项目最初决策由村干部提出意见，村民代表大会表决通过，村委会向上级党委政府写出申请报告，并最终获得批准实施。建设过程中的重大事项，均举行村民代表大会，由全体村民公投形成决议。

2010年9月19日，村支两委和公司联合组织召开了申请城乡一体化试点村民公投大会，全村村民支持率为97.2%；11月24日，召开村民集中居住地选址公投大会，村民投票通过率达到98%。

同时，投资公司、村委会经常性向村民代表大会汇报工作，确保村民的知情权、参与权。项目建设以来，组织村干部和村民代表召开会议多达52次，充分了解群众想法，达成共识，为项目顺利推进打下了良好的群众基础。

四是基层组织参与决策：

实行村企合一，成立浔龙河生态小镇协调管理委员会，设主任一名，由企业董事长、双河村第一书记担任，下设副主任两名，分别负责管理村集体和企业事务。同时，打破村级管理现有模式，建立经济管理中心、公共服务中心和文化发展中心。

其中经济管理中心主要负责土地合作社管理，重点对农村土地资源进行经营管理；公共服务中心主要负责社会治安、计划生育、就业指导等，为农民提供日常所需的管理服务；文化发展中心主要负责全村的精神文明建设和文化活动的开展。企业按照市场经济原则，负责浔龙河生态小镇的综合开发。

秉持“团队、创新、品牌”的企业核心价值观，打造专业团队，目前已拥有正式员工100多人，其中高层管理18人，专业技术人才36人。通过协调管理委员会搭建桥梁，既能充分发挥村企双方在项目建设中的作用，又能做到有分有合确保健康发展。

 三、做活土地文章  

土地是民生之本、发展之基、财富之母。在统筹城乡发展过程中，土地问题是核心问题之一。为做好土地文章，项目一方面积极推动土地流转，实现土地规模经营，发展现代农业；另一方面推进农民集中居住，开展土地增减挂钩和异地置换工作，通过土地节约集约利用换取产业和资本支撑。为盘活土地资源，集中开展四个方面的工作：

一是开展土地权属定界：

2010年由双河村委会组织的双河村土地确权工作小组在浔龙河生态小镇综合开发公司支持下，开展宅基地使用权、耕地承包经营权、山林地使用权以及塘坝、河流、道路等集体土地权益调查，明晰集体土地产权，重点解决人口与土地分配不协调、林地分配不公、宅基地权属不明等问题，使村、组、农民对土地的所有权、使用权更明晰，为减少土地收益分配矛盾、推进土地全面开发利用奠定基础。出台了《双河村土地权属调查报告》。

二是成立土地合作社：

明确土地合作社组织机构，全体村民以土地入股成为合作市股东，由村民选举产生50名村民代表为股东代表，股东代表选举产生监事会和理事会，负责土地合作社的运营管理。合作社采取企业化运作模式，与政府、企业一起分配土地流转、出让所产生的效益，强化农民对集体土地所有权的认知，按照政府50%、企业30%、合作社20%的分配原则，使农民能持续分享土地增值带来的收益。

三是开展土地集中流转：

根据依法、自愿、有偿原则进行土地流转，价格由公司和农户双方约定，按市场价格计算；凡改变土地性质转为建设用地，按土地征用政策执行，核减相应土地流转数量；实施土地综合整治后，按相应类别土地流转费标准执行；以村民小组为单位流转土地，各村民小组根据村民自治法自行决定分配方案。

四是推动农民集中居住：

为集约节约用土，提高土地使用效率，促进城镇化建设，改善居住条件，在尊重民意基础上，分步骤实施农民集中居住。目前，已经制定了集中居住的具体实施方案和操作办法，解决农民永久宅基地置换新房和住房分配问题。

①农民永久宅基地置换新房。置换标准将参照长沙市政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》计算（按照拆迁货币安置区农户房屋的合法面积认定标准）。全村472户、1562人搬迁费用约需22248万元。在永久性宅基地置换新房后，节约下来的宅基地根据增减挂钩和异地置换政策，将其中一部分置换到星沙或暮云，县级及县级以下土地收益部分用于小城镇基础设施建设，全面改善农民居住环境。

②农民住房分配。按照长发〔2010〕1号第一部分第2条规定执行，基本原则是：1-3人户按210m2建筑面积的基准分配，每增加1人增加70m2建筑面积；原基户主户口已迁出，未享受国家房改政策的，可以参与住房分配；夫妻一方为农村农业人员，另一方为非农户口未享受房改政策的，可以参与住房分配；凡符合独生子女条件的，按政策认定可享受增加一人建筑面积（70m2）的优惠待遇；经批准的五保户可统一安排住房；要求退保的，列入监护人户合并安置。

按照绿色环保、生态宜居原则，高标准建设农民集中居住用房，户型分为花园洋房、电梯洋房和联排别墅，购买价格为建筑成本价（花园洋房和电梯洋房800元／平方米左右、联排别墅1300元／平方米左右），村民可根据实际情况自主选择。

以四口之家为例，按103号令，一户四口之家可获置换货币50万元左右。在住房分配上，可获得280m2建筑面积的住房分配指标。如果其购买联排别墅，需支付新房购房款约36万元，购房后，置换货币还剩约14万元，这笔款按中等标准可将新房装修好，实现了新房换旧房住进崭新的别墅。

如果其购买花园洋房或电梯洋房，其可以买一套120m2三房两厅、两套80m2的两房两厅，其需支付新购房款约22万元，购房后置换货币还剩约28万元，其可以用约10万元以较高标准将三房两厅装修好，作为自住房，另两套两房两厅可以作为自持物业出租或出售，也可以以约15万元一套（按1800元／m2计算）由企业回购。这样，农民新房换旧房后，其不仅自主拥有了一套洋房，还留下了近20万元存款和两套可以出租出售洋房。

四、突出产业支撑

培育壮大产业，逐步形成成熟产业，是项目的活力所在。浔龙河生态小镇着力打造农业、农产品加工业、旅游业、小城镇建设等多产业形态，推动区域内产业融合，形成复合型多元化产业结构，实现互动互促，融合发展。

着力打造：现代高效农业。采用先进的科技手段和信息技术，建设生态、优质、高效、安全的蔬菜、花卉苗木、观光果园等基地。目前已流转3600多亩土地，对部分土地进行了综合整理，已形成了优质稻1100亩、绿色蔬菜600亩、花卉苗木300亩的“一片两线三亮点”的产业格局。

基地建设累计投资5000万元，2012年投资6000万元。生态休闲旅游业。依托当地得天独厚的山水资源及人文景观优势，打造充满自然生态、返璞归真、让人身心放松的心灵目的地。片区内旅游产品包括：依托浔龙岛打造现实版开心农场、生态酒店、生态餐厅和农耕文化长廊；依托丰富的山水资源打造山水游乐区；依托华佗庙打造华佗药膳园；依托宋水线和大塘冲等打造艺术精品苗木园与珍稀植物园。

目前正推进旅游项目基础设施建设，开展河流生态治理，游乐设施设备以及绿化、景观设施建设，观光大棚、接待中心、管理中心也正在建设之中。小城镇建设。在黄兴大道两厢建一个集居住、商业、旅游为一体的村民安置的新型城镇。

今年计划投入资金2亿元，启动农民安置区及生活配套区、商业配套中心、污水厂等建设工作。乡村旅游地产。依托项目区内独特的江南丘陵山水风貌、优越的交通区位优势及巨大的工业城区市场消费资源，承接城市资本下乡，致力发展“休闲、商务、养生”为主题的开发模式。

着力打造华佗生态养生园、商务度假休闲区、高级老年公寓区、田汉文化艺术创意园等主题地产。绿色农业产业。主要包括绿色蔬菜产业园、体验式租赁区。体验式租赁区将提供时尚流行的菜地租赁，依托绿色蔬菜产业园生产优质绿色农产品，并整合多样化农产品资源，打造从种植、加工、配送、到电子商务及营养顾问的服务一体化、产品一站式商业模式。艺术园林产业。承接园林建设、绿化工程和名贵花草、苗圃经营，形成浔龙河特色，目前花木建设已初具规模。

五、改善民本民生

民本民生问题是牵一线而动全身的问题，因此项目着重要解决的就是民本民生问题。紧紧围绕这个问题，项目精心展开设计并稳步付诸实施，保障农民利益从眼前到长远、从物质到精神全方位实现。具体来说是以下几方面：

一是改善农民居住环境

通过永久宅基地置换新房、农民集中居住住房分配、小城镇开发建设、基础设施建设以及生活居住配套设施完善等举措，农民居住和生活条件提升。

二是实现土地资源增收

土地专业合作社统一管理、经营全村集体土地，其土地收益由合作社统一分配。村民年底可得到两部分收入：一部分是土地流转费，即为“保底”，另一部分是企业通过土地经营创造的价值中按村民流入土地份额所分配利润，即为“分红”。

目前，公司已流转村民土地共计约11000亩，村民每年可获得土地流转费共计约200万元，不但大大提高了土地的利用效益，也使部分农民获得了稳定的土地收入。土地集中流转前后收益情况比较：除去耕地成本、收插成本、种子成本、化肥农药成本等，1亩田1年最多可产生400元利润（其中不含劳动力成本）。

根据目前情况，除去耕地以外的其它土地均未得到有效开发（水塘数量少，忽略不计），平均每人土地收益几乎为零。流转后，村民人均每年可获得土地流转费1194元（1864959.5÷1562=1194）。

三是促进就业增收

引进品牌培训机构，在小城镇范围内办一所实用技术培训学校，为工业企业和蔬菜花木种植、农产品精深加工等农业产业以及旅游、物业管理等服务业培训输送人才。成立浔龙河农民就业服务中心，依托本村产业发展吸纳农民就业，真正实现农民向产业工人转变。

四是完善养老保险

将全体村民纳入新农保范畴，并适当提高参保金额和保障力度。凡将土地进行流转的村民，可每年直接领取土地流转费，也可用土地流转费置换养老保险参保费用。参保村民到退休年龄后，每月可领取养老保险金。

五是丰富精神文化生活

以村级文化建设为着力点，高标准建设各类文化阵地，成立浔龙河文化艺术团，开展各类文化娱乐活动，构建浔龙河生态小镇良好人文环境。

同时，企业通过产业发展，实现投资合理回报；政府找到解决三农问题的新途径，为城乡一体化发展探索新道路，多方共赢，共享发展成果，真正实现“三个满意”。

六、体会与感悟

通过对浔龙河生态小镇的了解，我们看到了项目发展特色给人印象深刻，前景期待令人心驰神往，作为城乡一体化试点探索，尤其发人深思。当前，在全市大力推进城乡一体化发展进程中，如何把握重点，实现突破，浔龙河生态小镇建设项目给人以启示：

1、“三个满意”是基石

项目能否持续发展，关键看能否满足参与各方利益，调动各方积极性。浔龙河生态小镇项目准确把握农民当前生存发展现状和需要，深刻领会党和政府发展三农的着力点以及相关政策体系，正确衡量自身追求，提出了要让农民满意、政府满意、企业满意的三满意原则，三者相互相生，缺一不可。“三个满意”的实现是项目价值体现，是项目存在的基石，失去这“三个满意”，项目犹如镜中月，水中花。

2、社会参与是动力

由于项目建设投入大，如果单靠政府财政投入，势必造成相当压力，甚至难以为继。浔龙河项目以企业为主投资建设，充分发挥市场作用，探索市场运作模式，融资与建设合一。成立了投融资建设公司作为项目建设投融资主体，动员社会力量参与，按照市场化原则，具体负责项目投融资、建设开发、土地整理的运营。这样，项目不仅获得持久资金动力来源，资金利用效率也大大提高。

3、产业发展是核心

只有产业发展有了一定的基础，特别是现代农业发展到一定程度，有一定的规模，才能为土地流转搭建一个好的平台；才能使农民充分就业，调动广大农民参与积极性；才能带动商业发展，聚集人气。

4、惠及民生是根本

富裕农民，增加农民可支配收入，改善农村民生，是党和政府推进城乡一体化发展的最终目的。只有农民的切身利益得到有效保障，企业才能良性发展，也才能获得投资回报。所以，项目自始至终都将保障农民利益放在首位，围绕农民利益实现，开展各项工作