特色小镇?田园综合体?得先搞清用地问题！

        乡愁是情怀的，乡间是梦想的，乡建是诗意的，参与乡村振兴是大有前景的。
        但不论企业还是个人，投入农业农村发展，从民宿小院到农旅项目，你的项目需要的用地问题，可不是简单想像租租地就能搞定的!
        从2017年中央"一号文件"到今年两会对农业农村发展的大力支持，参与乡村振兴成为未来新产业风口。充满情怀的网红民宿、诗情画意的特色小镇、产业汇聚的田园综合体，这些项目的打造与建设用地密不可分，也是项目的立足点，可以说，解决土地问题是项目成功营建的核心关键。 项目获取土地需摸清:
土地流转
土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
要点:项目在获取营建土地时，需注意的是--
1、与农户签订的流转协议期限要与其土地承包期相符;
2、如果土地性质是基本农田，则只能用于农作物种植;
3、农户宅基地，出让的只是一定期限的经营权，因国家、集体征用、迁建等相关补偿，收益人首先还是农户，租用人对原宅基地上进行的建设、装修等产生的投入还是需要和农户协商解决;
4、采用联营、入股合作等方式与农户创办农家乐等项目，需要经过当地集体组织、规划单位对经营范围、建筑规划、建设风貌等进行审核批准。
5、现在土地流转价格基本都是农民要价，主要依据也是地块本身的条件和当地的土地流转价格来定价，价格没有统一的标准，协议期内价格如何调整也不好进行确定。
6、流转协议最好到当地农村产权交易所进行相关鉴证，以备未来纠纷时作为证据凭证。
集体建设用地
集体建设用地，又叫乡(镇)村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。
在国有建设用地一级市场中，政府既是管理者，又是组织实施者，并代表全民享有土地收益权。而在集体建设用地一级市场中，政府仅仅是管理服务机构，享有土地所有权的农民集体才是组织实施者并享有土地收益。
要点:项目在获取营建土地时，需注意的是--
1、六种可直接使用集体建设用地情形:
A.乡镇村公益事业、公共设施用地。
B.村民住宅。
C.集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。
D.以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。
E.在33个农村"三块地"改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。
F.返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。
2、集体经营性建设用地转让或以入股、联营等方式与其他经济组织合作，长期实行的是由当地集体经济组织批准进行，但新政策环境下将由集体组织及集体组织成员来共同讨论决定;
3、由于农村集体经营性建设用地与国有建设用地的土地性质不同，有一些地方没有相关的法律条文规定，所以在税费方面，暂不能完全按照国有建设用地对待。所谓税费分为两方面，一方面是税，一方面是费。在税方面，农村集体经营性建设用地入市主要涉及增值税及附加税费、土地增值税、企业所得税、契税以及印花税等。在费方面主要是指土地增值收益调节金。做为农村土地试点的成都郫都区，截至2016年年底，已经入市的25宗地增值收益调节金的收取比例为13%~30%，平均收取比例19.39%;
4、根据国土部门最新表态，乡村旅游、农村电子商务、特色小镇、设施农业等农村新产业新业态用地将获政策支持。国土资源部、国家发展改革委日前表示，各地可以安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。
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