资源开发型旅游投资，已经形成了“投资门槛高，收益时间长”的特点，因此，旅游招商引资越来越难。房地产投资，收益高，回收快，成为制造中国富豪的领域，房地产商，也成为各个行业招商引资的对象。借力房地产的商业发展模式，已经成为旅游产业发展的重要方向。绿道联合就旅游产业如何借助房地产商的实力，利用旅游房地产的商业模式，大力推进区域旅游地产产业发展，进行了深入研究。

　　一、“旅游小镇”的商机何在?

　　旅游地产的兴起，是旅游小城镇特别是旅游城市开发的一个主动力。将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。

　　旅游小镇开发，实际上，就是以旅游产业为主导产业的小城镇建设。

　　小城镇建设是中国城市化进程中非常重要的一个部分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。因此，国家给予小城镇建设大量的资金、土地等等政策支持。特别重要的是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口。

　　但是，小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣。

　　只有旅游房地产，对于拥有旅游资源的小镇建设而言，意味着巨大的商机--因为旅游房地产的买家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。

　　以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。这就是旅游小镇提供的商机!

　　将旅游区域开发与城市经营全面结合起来，在大理、丽江、昆明等地，已经得到实践，并走在了云南旅游地产的前列。高尔夫地产成为最经典的样板，激励着房地产商的极大热情。

　　云南省建设厅总规划师韩先成先生指出，以保护不可再生资源为前提，通过商业化理念运作，云南的旅游地产一定会迎来一个高速发展期。

　　这就是云南旅游第二次创业的钥匙之一--以地产撬动旅游产业的运作模式--城市经营与旅游结合的主要节点。

　　二、旅游小镇的分类

　　旅游小镇，就是以旅游产业为主导的小镇。我们将其细分为资源主导型分为资源主导型、旅游接待型和生态观光型三类。

　　1、资源主导型旅游小镇

　　即自身拥有旅游资源成为旅游目的地的小城镇。这类小镇为特色镇，主要为古镇，特别是国家历史文化名镇，具有非常好的古镇风貌，形成了旅游吸引力，古镇本身就是旅游吸引物。古镇的特色建筑、风水情调、民俗文化等，都吸引着观光和休闲游客。而依托古镇开发的仿古旅游房地产项目，在丽江、大理都非常成功。

　　温泉镇是资源旅游小镇中一个特殊种类，全国有几十个温泉镇，都是依托于温泉资源，形成的休闲镇，其中有一部分是古镇。比如昆明的安宁温泉镇，拥有“天下第一汤”，已经开发了别墅楼盘卖得不错;安徽乌江的香泉镇，借香泉温泉把房子卖给了南京人;北京的小汤山，成为会议休闲集散地。

　　2、旅游接待型旅游小镇

　　著名自然风景景区，一般都在远离城市的地方。在这些旅游目的地的周边，形成的人口聚居地，就是旅游小镇。这一类小镇，本身不是景区，但是自然生态环境都很好，最重要的在于，这里是旅游集散地，是接待建设的重点区域，这就是接待型旅游小镇。这类小城镇通常为远离旅游中心城市的著名风景区的重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势，小城镇依托地理优势，开展旅游接待工作。

　　接待型旅游小镇，是旅游房地产开发的最佳区域，既可以开发旅游商业房地产，又可以开发旅游度假房地产。

　　3、生态人居型旅游小镇

　　最为大量的旅游小镇，是生态环境非常好，以生态人居为特色发展的小镇。这类小镇一般处于中大型城市周边，距离城区较近，一般为近中郊区。对于北京、上海这样的超大城市，距离在100公里以内;对于成都、西安这样的城市，距离在60公里以内;对于烟台、石家庄这样的城市，距离在30公里以内;对于许昌、绵阳这样的城市，距离在15公里以内;这一区域内的生态小镇，是旅游房地产发展的极佳目标，是旅游休闲小镇最广泛的目标。此类小城镇以接待城市休闲居民，开展农业观光等乡村旅游为主，进一步发展为生态休闲小城镇。

　　三、规划“旅游小镇” 的要领

　　以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提，以旅游产业主导城镇发展，以城镇建设配合旅游功能，实现产业发展与城镇建设的系统整合。

　　1、规划的要求

　　1)旅游产业发展战略主导区域经济社会总体发展战略;

　　2)区分类别：观光小镇、休闲小镇、度假小镇、集散小镇、过境小镇;

　　3)城镇经济结构优化与平衡发展;

　　4)城镇协调发展的基础设施配套;

　　5)城镇社会生活配套;

　　6)城镇行政管理要求;

　　7)镇村体系结构与互动;

　　8)城市化目标、过程及其规律;

　　2、规划的关键

　　1)产业发展战略的制定，是基础;

　　2)旅游吸引力动力机制的设计，最重要;

　　3)具有小城镇和旅游双重功能的项目策划，是关键;

　　4)镇域旅游整合，是目标;

　　5)旅游小城镇的特定功能开发及其布局，是落地;

　　6)景观规划，是特色;

　　7)政府运营模式，是价值;

　　8)商业运作模式，是操作性的结晶。

　　3、规划的原则

　　1)小镇区域旅游吸引力的打造--动力机制的建构;

　　2)小镇旅游功能定位--集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐;

　　3)小镇的城镇功能配置与协调发展--城镇规划;

　　4)小镇的风貌规划--旅游景观吸引力与休闲度假环境。